Tras examinar el convenio, la formación habla de recalificación cuando en el objeto del convenio figura “el establecimiento de las condiciones en las que se habrá de llevar a cabo la Revisión del PGOU en el ámbito de la Manzana del Revellín, en orden a incrementar las superficie de uso comercial en determinados edificios”. Consideran que esta recalificación incrementa el valor de las propiedades generándose “una cuantiosa plusvalía” por lo que “el interés de la empresa privada resulta “obvio”. El convenio prevé la existencia de 4.055 metros cuadrados de nuevo uso comercial. El interés público, “aunque más difuso”, se fundamente en la necesidad de obtener en aquella zona locales para destinarlos a la prestación de servicios públicos y en un mejor aprovechamiento desde el punto de vista urbanístico del edificio en orden a “dinamizar” la actividad comercial. “Ambas cuestiones se pueden considerar razonables” para Caballas.
Ahondando en el convenio, en la cláusula cuarta, “en la que se fundamenta verdaderamente el convenio, establece que la entidad BMN hará partícipe a la Ciudad del 50% de la plusvalía generada con motivo del referido cambio de uso, de manera que se cederá a la Ciudad una superficie edificada por el mismo valor equivalente a dicha plusvalía”, siendo los técnicos quienes han estimado el cálculo. Es en este punto donde, para Caballas, el convenio se aleja de manera “muy evidente del interés general, y su contenido podría ser muy lesivo para los intereses de la Ciudad” ya que sitúan el precio de mercado del metro cuadrado de uso comercial en 5.400 euros y el dotacional en unos mil menos.
Según el procedimiento seguido para el cálculo de la plusvalía “el valor actual de la parcela que se pretende recalificar se ha estimado aplicando un porcentaje sobre el valor estimado cuando sea de uso comercial, basado en los valores catastrales. Esto es así porque aunque la determinación del valor del uso comercial resulta muy sencillo por existir un número significativo de transacciones de locales de este tipo, algo que permite conocer el valor de mercado, no sucede lo mismo con el uso dotacional privado, para el que no existen transacciones y por tanto no existe valor porque no existe mercado”.
Sin embargo, lo que el convenio obvia, según Caballas, y a altera “sustancialmente” el contenido del convenio, perjudicando los intereses de la Ciudad, es que “la parcela objeto de permuta si tiene un valor cierto que no es preciso estimar. Así se deduce de la inscripción en el registro de la Propiedad y Registro Mercantil en la que consta que BNM adquiere mediante una “dación en pago” las cuatro fincas por un importe superior a los 8 millones de euros. “En consecuencia, el cálculo de la plusvalía se debe realizar restando del valor de mercado de la parcela una vez recalificada para uso comercial, su valor real actual, que no es otro que el precio de adquisición. El cálculo de la Plusvalía así efectuado trae como consecuencia, que el 50% que correspondería a la Ciudad sería un importe muy superior”.
