La Ciudad

no hay descuento por los alquileres ya pagados

Servicios Tributarios tendrá que pagar más de 600.000 euros para adquirir la propiedad de sus oficinas en el Ceuta Center

Servicios Tributarios va a ejecutar la opción de compra de los locales en los que ubica sus oficinas en el Ceuta Center / CRISTIAN MARFIL
photo_cameraServicios Tributarios va a ejecutar la opción de compra de los locales en los que ubica sus oficinas en el Ceuta Center / CRISTIAN MARFIL

La Ciudad, a través del organismo autónomo Servicios Tributarios (OAST), tiene la intención de adquirir los tres locales en los que se ubican actualmente las oficinas del mismo al ejercer la opción de compra pactada en el contrato de alquiler con la propiedad, por los que pagará la suma de 615.465 euros.

El asunto sobre la ejecución de la opción de compra fue debatido en el último consejo de administración del organismo, según la información obtenida por Ceuta Actualidad, aunque de momento se sigue con los trámites para concluir la operación de compra.

Servicios Tributarios abonará por la propiedad de los tres locales la cantidad de 615.465 euros, según se establece en el contrato de arrendamiento de los locales de negocio con opción a compra firmado entre el organismo autónomo y la propiedad de los mismos.

El contrato de arrendamiento con opción a compra entró en vigor el 1 de abril de 2012, fecha en la que los locales fueron puestos a disposición de Servicios Tributarios, según reza en el mismo. La duración pactada fue de dos años, aunque renovables por iguales periodos.

El precio establecido para el alquiler mensual es de 4.500 euros, reconociendo la parte arrendadora en el documento que recibió el 30 de marzo de 2012 la cantidad de 40.000 euros a cuenta de las rentas de alquiler mensuales devengadas desde el 1 de abril de 2012, fecha en la que se pusieron a disposición de OAST, hasta el 31 de diciembre del mismo año.

En las estipulaciones del documento de arrendamiento, las partes estableces la opción de compra de los locales, precisando que durante el plazo de vigencia establecido el arrendatario, en este caso el OAST, podrá hacer uso de la opción a compra y, por tanto, adquirir el pleno dominio de los tres inmuebles.

También se establece que en el plazo pactado, o de sus renovaciones, sin haber hecho uso del derecho de opción a compra o no haber pagado el precio convenido para su ejercicio, 615.465 euros, la propiedad recuperará la posesión libre de los locales arrendados.

Curiosamente y aunque en el documento, al que ha tenido acceso este diario digital, que vincula a ambas partes se dice que el arrendamiento entra en vigor 1 de abril de 2012,  el mismo  está firmado por la representación de la propiedad y por el entonces viceconsejero de Hacienda y presidente del OAST el 1 de septiembre del mismo año.

Regulación de la opción a compra

En el contrato se establecen las condiciones por las que se regula la opción de compra. Para ello se precisa que la duración del derecho permanecerá mientras esté vigente el arrendamiento pactado, algo que sucede en la actualidad.

También se reconoce el derecho a adquirir la finca arrendada por el precio que se indicará, aunque renglones más abajo y en apartado de precio, el documento dice que el “que se fija para adquirir la finca es de 615.465 euros, que el adquiriente, en este caso el OAST, deberá satisfacer a la propiedad en el momento del otorgamiento de la pertinente escritura”.

Para poder llevar a cabo la adquisición, el OAST, arrendatario de los locales en la actualidad, tendrá que comunicar su propósito de ejercitar su derecho a compra al titular de la finca, ofreciendo el pago del precio estableciendo indicando, con una antelación mínima de quince día, la notaría, el día y la hora en la que se tiene que formalizar la operación, recibiendo en ese acto la parte transmitente el precio establecido.

La ejecución de este último apartado no ha podido ser confirmado por este diario digital pese haberlo intentado en varias ocasiones. Ceuta Actualidad ha querido conocer la opinión de sobre el asunto de la actual responsable de Hacienda, aunque todos los intentos han sido fallidos.

En el contrato firmado llama la atención que pese a contemplarse la opción a compra, la Ciudad, a través del OAST, no existe ninguna cláusula por la que al adquiriente, el OAST, pueda descontar, total o parcialmente, las rentas de alquiler pagadas hasta el momento de hacerse con la propiedad.

Si el OAST ejecuta la operación de compra de los inmuebles ahora, en este mes de agosto, que es la intención, según se deduce de lo debatido en la última reunión del consejo de administración del organismo, el importe pagado en concepto de alquiler ascendería a 234.000 euros, a lo que habría que añadir las cantidades derivadas del pago de los servicios de luz, agua, teléfono y comunidad, que también son por cuenta del arrendatario.

Normalmente, el alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa. Este permite al inquilino disfrutar de un arrendamiento de una vivienda o local por un tiempo determinado, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas de alquilar pagadas hasta el momento.

Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

Se trata de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede estar de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda o local en alquiler con la prima como seguro.

Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar habitualmente una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perderá la totalidad de la misma.

Contrato atípico

El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.

Para que este sea vigente y, según el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio.

Esto es, que se cede la decisión de adquirir la vivienda o local al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para el inmueble en el momento de firmar el contrato, la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta del alquiler, en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

En el caso que nos ocupa, el contrato no contempla descuento alguno de las rentas de alquiler abonadas por el arrendatario.

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