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Los precios del alquiler, disparados y lejos de remitir en los próximos años

El lento despegue del stock de vivienda para el alquiler ha chocado con una mayor demanda, fruto de la mejora económica y de la llegada del empleo. A menor oferta y mayor demanda, las tensiones son seguras y evidentes tanto que el precio de alquilar una vivienda en las principales ciudades de España lleva más de un año creciendo a doble dígito. 

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photo_camera Los precios del alquiler disparados y lejos de remitir en los próximos años / Estrella Digital

Estrella Digital

Lejos de moderarse, la corrección al alza que llevó a cabo el sector del alquiler hace más de un año prosigue con fuerza y se ha convertido en la tendencia del mercado. Las principales cifras en las grandes ciudades materia de alquiler de vivienda crecen a doble dígito desde el segundo trimestre de 2015, con Barcelona, Madrid y Mallorca a la cabeza debido a las tensiones entre oferta y demanda.

La ausencia de un stock amplio de viviendas aparece como una vieja herida que aún no está cicatrizada tras años de excesos. En los años posteriores a la brutal crisis inmobiliaria el stock de vivienda solvente para afrontar la nueva realidad que afronta el alquiler ha sido insuficiente por dos razones: en primer lugar, la construcción cayó a mínimos y la gran mayoría de ellas estaban ya vendidas sobre plano. En segundo lugar, el stock existente residual de la burbuja dejaba un gran número de ellas que por ubicación y estado quedaban fuera del mercado.

A dicha falta de oferta se le ha unido una creciente demanda, que arroja la mejora económica del país. En España, cerca de cinco millones de jóvenes viven con sus padres, según los datos del INE. De dicha cifra, algo menos de la mitad tienen trabajo –si extrapolamos los datos del paro- esto es, cerca de 2,3 millones. El catedrático de la Universidad Autónoma de Barcelona, Josep Oliver, predice que las cifras arrojan una demanda de cerca de 500.000 viviendas para el alquiler en los próximos años.

Pero la mejora de la actividad económica, y la falta de un parque solvente de viviendas para alquilar no son las únicas razones del agresivo rebote. También se encuentra la falta de financiación bancaria en muchos casos para la compra de vivienda. La finalización de los contratos de renta antigua y el descontrol creado por el negocio de los apartamentos turísticos.

Todo ello, ha provocado que en las grandes ciudades de España los precios por alquilar crecen a doble dígito. En Barcelona, crecen un 30%, Madrid un 18%, Valencia un 15% o Palma de Mallorca un 20%.

 

Además, la Comisión de Fomento del Congreso de los Diputados aprobó días atrás impulsar un nuevo Plan Estatal de vivienda para el período 2017/2020. El eje principal expuesto será apostar por el alquiler. Entre las medidas destacan, las de potenciar las ayudas al alquiler, potenciar la rehabilitación y potenciar medidas para que las viviendas vacías puedan entrar en el mercado del alquiler.

Especialización en el sector

La entrada en el sector de agentes profesionalizados avanza aunque de manera algo tímida. España, a diferencia de otros países como Alemania no tiene grandes empresas con un amplio número de viviendas para el alquiler. En el país teutón dos o tres empresas cuentan con un parque de viviendas superior a las 200.000.

En España, ese cometido lo empezó a hacer los denominados ‘fondos buitres’, con la compra de edificios enteros cuyos ocupantes están en alquiler. Ahora, las Socimis han iniciado el proceso pero de manera muy lenta y más enfocado al alquiler de oficinas. El sector inmobiliario todavía puede explotar está faceta y generar a los inversores de mayor aversión al riesgo, flujos constantes y seguros como hacen los Reits en otros países.  

 

Combatir el crecimiento de precios

La idea que recorre muchos despachos políticos es como combatir el rebote agresivo del alquiler. Desde el nuevo Plan Estatal que se está negociando en la comisión de Fomento, a las medidas de control de precios que sugirió llevar a cabo la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau.

La idea que está encima de la mesa del consistorio de la ciudad condal, se encuentra entre las medidas que más recelo causan entre los expertos. Son muchas razones las que desaconsejan la utilización de un precio máximo, la más importante es que rompe el efecto de informador entre demanda y oferta queson los precios y produce un número alto de distorsiones.

Con precios máximos los ofertantes de viviendas en alquiler tienen menores incentivos sacar viviendas al mercado, al igual ocurre con los constructores o empresas profesionalizadas de alquiler. De tal manera, el stock avanza más despacio. Con un exceso de demanda de vivienda y la oferta creciendo más despacio se produciría un ‘racionamiento’ de viviendas, esto es escasez. Una característica de los controles de precios como se ha demostrado en Venezuela.

La escasez de viviendas no son las únicas secuelas. También se fomenta el uso del mercado negro, dónde los precios volverían hacer su función y se atajaría la escasez. También se pierden los incentivos para mantener las viviendas en buen estado como ya ocurre en Santa Mónica, en Los Ángeles.

Por otro lado, otras medidas enfocadas a incrementar la oferta o ayudas directas tendrían un mayor logro. En primer lugar, con medidas que otorgarán una mayor garantía legal a los propietarios –como mejorar los seguros que cubren los desperfectos- proporcionaría un incremento de la oferta. En segundo lugar, ayudas a los alquileres como ya existen se han mostrado más efectivas. Por último, la importancia de incrementar en España el alquiler social, el cual está muy por debajo de la media europea.

Los políticos tienen sobre la mesa medidas que se han mostrado eficaces para subsanar las tensiones del equilibrio. Les toca decidir a ellos, pero si al final deciden apostar por otras que se han mostrado nefastas, los que más sufrirán serán aquellos que más lo necesitan.

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