Remitidos

La reactivación del sector de la construcción y promoción inmobiliaria en Ceuta

Una de las innumerables consecuencias de la gran crisis que hemos padecido en todo el mundo, en nuestro país y también en nuestra ciudad desde final de 2007 ha sido, sin duda, la adquisición en nuestro subconsciente colectivo de un matiz peyorativo referente a la actividad constructora e inmobiliaria.

 

En un corto periodo de tiempo, una actividad económica fundamental en nuestro sistema productivo se convirtió en injusta cabeza de turco de todos los males del país, llegando a convertirse casi en blasfemia todo lo que supusiera apoyar o incentivar el resurgir de ese sector.

Sin embargo el tiempo es el mejor de los maestros y se empeña (de nuevo) en recordarnos lo tozuda que es la realidad. El desplome de la construcción supuso, sobre todo, un desplome del empleo, consecuencia y causa a la vez de la virulencia con que la crisis se llegó a cebar con todo el país. Y es que por mucho que se haya querido demonizar, la construcción y la promoción inmobiliaria suponen un sector muy importante en la economía de cualquier país, máxime en el nuestro que absorbe a una población ocupada vital para aliviar nuestra indecente tasa de paro.

A pesar de que hace ya bastantes meses que los indicadores económicos comienzan a esperanzar, que el empleo empieza a dar muestras de recuperación y que el sector inmobiliario y de la construcción también comienza a dar una tregua desde su hundimiento, esta situación en Ceuta tiene unas peculiaridades que hacen que no estemos siguiendo la misma tendencia que en el resto del país y que conviene señalar.

A Ceuta la crisis inmobiliaria llegó un par de años más tarde, pero de manera contundente. A diferencia del resto de España, la consecuencia directa no fue el desplome dramático de los precios de los inmuebles y las ejecuciones hipotecarias en masa con especial incidencia en la vivienda vacacional y segunda vivienda. Dado que Ceuta no tiene vivienda vacacional, el efecto fue la paralización casi absoluta de la promoción y la construcción privada de obra nueva residencial de primera residencia. Los precios no bajaron tanto como en la península, simplemente se dejó de construir a la espera de tiempos mejores. Se reactivó sobremanera el mercado de alquiler con los precios desorbitados de siempre, y se agilizó el mercado de vivienda de segunda mano, con precios ligeramente inferiores a años anteriores, pero sin apenas obra nueva en el mercado. Dicho de otro modo, la actividad empresarial privada de construcción residencial desapareció desde 2010, años en los que hemos pasado de ver decenas de grúas asomando por toda la ciudad a apenas ver una o dos testimoniales. La construcción existente se ha limitado a los pocos encargos públicos que la Ciudad Autónoma ha licitado dadas sus limitaciones presupuestarias. ¿Esto quiere decir que no ha existido demanda de casas nuevas en Ceuta? No, quiere decir que la demanda ha existido pero se ha contenido y no se ha materializado por temor a la situación económica de crisis e incertidumbre, en espera de la estabilización de la economía.

Esta descripción del panorama de la construcción en Ceuta se ha agravado por varias razones, entre las cuales están: Se ha generado una inseguridad en el sector empresarial y una paralización de nuevos proyectos por la demora en los plazos de tramitación del nuevo Plan de Ordenación Urbana durante años. Actualmente existen proyectos paralizados a la espera de que se ultime dicho plan.

En el año 2012, en una vorágine de incrementos de cuotas impositivas en los impuestos y tasas municipales, se procedió a elevar el Impuesto de Construcciones Instalaciones y Obras nada menos que un 21 % en su tasa de gravamen, pasando del 3,3% al 4%.

Se puso en marcha una ordenanza de Tasas Urbanísticas, actualizada en 2014, que ha supuesto un lastre añadido a este sector productivo, dando como resultado una imposición injusta, abusiva e incluso en algunos casos doble por algunas actividades ya gravadas por el Impuesto de Construcciones.

Resulta paradójico, porque fruto de las trabas anteriores y de la mayor carga impositiva al sector, se han agravado otros problemas que se intentaban combatir. Por una parte, los precios de las viviendas tan altos en Ceuta, no han tenido posibilidad de ser reducidos sino al contrario, esas subidas de impuestos inevitablemente tendrán que ser repercutidas a los precios de las viviendas futuras, y por otra parte esas barreras de entrada en forma de impuestos y de indefinición de marco legal urbanístico ha permitido que siga floreciendo la construcción ilegal en la ciudad.

Respecto al nuevo Plan, se ha hablado mucho en el último año sobre esta problemática que lleva arrastrando más de una década. Las innumerables excusas, plazos legales y, sobre todo, impericia y falta de voluntad de responsables políticos con nula experiencia técnica en el sector, ha hecho imposible tener un marco normativo actualizado todavía, de modo que ahora mismo no queda otro remedio que seguir esperando algo más de medio año a que empiece a verse algo de claridad en su aprobación.

Respecto al incremento del impuesto de construcciones producido en 2012, este incremento se enmarcó dentro de una actuación mucho más amplia de elevar los tipos impositivos de casi todas las tasas e impuestos, IPSI incluido. Se podría pensar que las necesidades financieras de la Ciudad Autónoma obligaron al Gobierno de la Ciudad a tomar esa decisión. Sin embargo, según el presupuesto del año 2012 (cuando todavía el tipo impositivo del Impuesto de Construcciones era del 3,3% y la actividad ya estaba en situación crítica), la recaudación estimada por este concepto fue de 1.309.095 euros, y se ha ido reduciendo hasta que en 2015 la recaudación estimada en los presupuestos de la ciudad por este concepto han sido sólo de ¡¡ 180.000 euros, una reducción de más del 80%!! Esto significa que no se sostiene de ninguna manera la excusa de las necesidades de recaudación porque los importes recaudados son testimoniales, sin incidencia real en las cuentas públicas, e  ilustran además la paralización casi total de licencias de construcción y de la actividad en los últimos años.

Respecto a la tasa urbanística, se comparte el mismo razonamiento del Impuesto de Construcciones, es decir, que en 2012 su recaudación estimada en el presupuesto de la ciudad era de 580.000 euros, y en 2015 sólo de 229.000, una reducción de más del 60 %, y cifras irrisorias en un presupuesto de ingresos que asciende a 247.000.000 (apenas el 0,1% de los ingresos). Pero voy más allá. La excusa esgrimida para aplicar esta tasa por la Ciudad es que es una tasa que se aplica en la práctica totalidad de ciudades españolas, y que viene a cubrir el coste real de gestión administrativa que se genera en la Administración por la tramitación de actuaciones urbanísticas, licencias, emisión de cédulas informativas, etc. La realidad sin embargo es bien distinta. Si un particular va a solicitar una información urbanística sobre un inmueble o parcela, le cobran en función de los metros cuadrados del inmueble. Y aunque el coste administrativo de emitir esa información es prácticamente similar si se emite un certificado por una parcela de 150 metros que por una de 2.000 metros, la tributación para el ciudadano es distinta y desorbitada, de ahí su aplicación injusta. Pero es que, además, su aplicación es abusiva, porque la Ley Reguladora de Haciendas Locales exige que el coste del servicio por el que se cobra la tasa debe justificarse mediante informes técnico-económicos en los que se ponga de manifiesto el valor de mercado o la previsible cobertura del coste de aquellos respectivamente, y sin embargo la Ciudad ya ha afrontado varias sentencias desfavorables del Juzgado Contencioso Administrativo en los que ha tenido que devolver las cantidades injustamente cobradas por precisamente no justificar el coste de ese servicio. Resumiendo, es otra barrera más al sector cuya errática aplicación sólo provoca situaciones injustas y desincentiva al sector.

Estos son sólo algunos de los problemas que afectan al sector de la construcción y la promoción inmobiliaria en Ceuta pero al analizarlos parece evidente que tiene muy difícil resurgir por sí mismo si la Administración y el Gobierno de la Ciudad en particular no toman cartas en el asunto y realizan medidas efectivas dentro de sus competencias que ayuden y que no ralenticen ni encarezcan dicha actividad. La diferencia entre una acción política con amplitud de miras y otra visión torpe o cortoplacista es que la primera no sólo ayuda a la reactivación económica sino que además permite avanzar en la resolución de otros problemas que están relacionados, como el paro, la lucha contra las obras ilegales, la contratación de mano de obra irregular o la rebaja del precio de la vivienda.

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